Calculadora de Entrada

Cómo usar la calculadora de entrada

Esta calculadora de entrada convierte el precio de una vivienda y una entrada en porcentaje (o en importe) en las tres cifras que más importan antes de buscar una hipoteca: el efectivo que necesitas por adelantado, el préstamo que seguirás debiendo y la relación préstamo-valor que usan los prestamistas para valorar el riesgo. Cada cifra se estima en tu navegador.

1. Introduce el precio de la vivienda. Escribe el precio de compra que estás considerando, por ejemplo 320 000.

2. Elige cómo quieres introducir la entrada. Selecciona porcentaje si piensas en términos como el 20 %, o importe si ya conoces la cifra, por ejemplo 64 000.

3. Introduce la entrada. En modo porcentaje, el valor 20 significa el 20 % del precio, que son 64 000 sobre una vivienda de 320 000. En modo importe, escribe 64 000 directamente.

4. Estima opcionalmente la cuota mensual. Añade una tasa de interés y un plazo — por ejemplo el 6 % a 30 años sobre el préstamo restante de 256 000 — para ver una cuota estimada (capital e intereses) de unos 1 535. Deja la tasa vacía para omitir este paso.

5. Lee los resultados. Las tarjetas muestran la entrada, el importe del préstamo y la relación préstamo-valor. Una entrada de 64 000 sobre una vivienda de 320 000 es exactamente un 80 % de LTV.

6. Revisa la nota sobre el seguro hipotecario. Cuando el LTV supera el 80 %, la mayoría de los prestamistas suele añadir un seguro hipotecario; en el 80 % o por debajo, normalmente puede evitarse.

¿Qué es una entrada y por qué importa el LTV?

Una entrada es la parte del precio de compra de una vivienda que el comprador paga al contado en lugar de financiarla. El saldo restante se convierte en la hipoteca. Las relaciones básicas son sencillas: entrada = precio de la vivienda × porcentaje de entrada, e importe del préstamo = precio de la vivienda − entrada. En una vivienda de 320 000, una entrada del 20 % son 64 000, lo que deja un préstamo de 256 000. Una entrada mayor reduce tanto el capital prestado como los intereses pagados durante la vida del préstamo. Los prestamistas describen el tamaño del préstamo en relación con el inmueble mediante la relación préstamo-valor, o LTV: LTV = importe del préstamo ÷ precio de la vivienda × 100. Una entrada del 20 % da un LTV del 80 %; una del 10 % da un 90 %. El umbral del 80 % importa porque muchos prestamistas lo consideran la frontera entre un préstamo de menor riesgo y uno de mayor riesgo. Por encima del 80 % de LTV, al prestatario se le suele cobrar un seguro hipotecario (PMI), que protege al prestamista —no al comprador— en caso de impago. El PMI suele costar entre el 0,3 % y el 1,5 % del importe del préstamo al año; en un préstamo de 256 000 al 0,5 %, son unos 1 280 al año, o aproximadamente 107 al mes. Estos resultados son estimaciones solo para planificación y no constituyen asesoramiento financiero ni hipotecario. La calculadora ignora los gastos de cierre, los impuestos, el seguro de hogar, las cuotas de comunidad y las normas de cada prestamista, y las tasas reales y las condiciones del seguro varían según el prestatario, el prestamista y la ubicación. Considera el resultado un punto de partida para hablar con un profesional cualificado, no una oferta definitiva.

Aplicaciones habituales

1. Planificar una entrada del 20 %. En una vivienda de 400 000, una entrada del 20 % son 80 000, lo que deja un préstamo de 320 000 al 80 % de LTV — el punto en el que el seguro hipotecario normalmente puede evitarse.

2. Comparar el 10 % con el 20 %. En una vivienda de 300 000, el 10 % de entrada son 30 000 (90 % de LTV, seguro probable) mientras que el 20 % son 60 000 (80 % de LTV, seguro normalmente evitable). Los 30 000 adicionales pueden eliminar unos 1 500 al año de seguro a una tasa del 0,5 %.

3. Comprobar una entrada baja. En una vivienda de 250 000, una entrada del 3,5 % son 8 750, lo que deja un préstamo de 241 250 al 96,5 % de LTV — un perfil en el que el seguro casi siempre es obligatorio.

4. Evaluar la asequibilidad desde el ahorro. Un comprador con 50 000 ahorrados puede cubrir exactamente una entrada del 20 % en una vivienda de 250 000, o del 25 % en una de 200 000.

5. Seguir cuándo puede retirarse el seguro. Con una vivienda de 350 000 y un préstamo inicial de 280 000 al 80 % de LTV, la misma herramienta muestra cómo el ratio baja a medida que se amortiza el saldo, momento en que el prestatario puede solicitar la cancelación del seguro.

El umbral del 20 % y la economía del PMI

La convención del 80 % de relación préstamo-valor es anterior a la mayoría de los programas hipotecarios modernos, pero sigue influyendo en el precio. El razonamiento es que un prestatario con al menos un 20 % de capital propio tiene más que perder en caso de impago y, estadísticamente, es menos propenso a abandonar la vivienda si los precios bajan. Para cubrir el riesgo adicional de un préstamo con poco capital, los prestamistas exigen un seguro hipotecario, que les reembolsa parte de la pérdida si el prestatario deja de pagar.

El PMI es un coste mensual real. Al 0,5 % de un préstamo de 256 000, añade unos 107 al mes, cerca de 1 280 al año. Por eso los compradores comparan a menudo poner el 20 % con poner menos y pagar PMI: la entrada menor libera efectivo, pero el seguro encarece la cuota y no genera patrimonio. Las normas federales suelen exigir la cancelación automática del PMI cuando el préstamo alcanza el 78 % de LTV según el calendario original, y a menudo puede solicitarse al 80 %; las políticas varían entre prestamistas.

Errores frecuentes al presupuestar la entrada

El error más habitual es tratar la entrada como el único coste inicial. Los gastos de cierre suelen añadir entre el 2 % y el 5 % del precio de compra, así que una vivienda de 300 000 puede requerir entre 6 000 y 15 000 además del depósito. Un segundo error es vaciar el fondo de emergencia para alcanzar una cifra redonda como el 20 %; una entrada menor con un colchón de efectivo suele ser la opción más segura.

Los compradores también olvidan que una entrada mayor reduce el préstamo pero no los impuestos, el seguro ni el mantenimiento, y que un LTV más bajo no garantiza la aprobación. Por último, muchos se centran en el porcentaje de entrada y descuidan la tasa de interés: en un préstamo de 256 000, medio punto de tasa puede costar más a 30 años que unos miles de euros de entrada adicional.

Cómo ahorrar para la entrada

El objetivo de la entrada se vuelve manejable cuando se convierte en una cifra mensual. Ahorrar 40 000 en tres años supone apartar unos 1 111 al mes; en cinco años, unos 667 al mes. Mantener el dinero en una cuenta de ahorro remunerada en lugar de invertirlo estabiliza el saldo, algo que importa cuando la fecha de compra está cerca.

Automatizar una transferencia el día de la nómina elimina la tentación de gastar, y destinar directamente los ingresos extraordinarios (primas, devoluciones de impuestos) al objetivo acorta el plazo. Reducir el precio objetivo, elegir un programa con una entrada mínima menor o informarse sobre ayudas son palancas legítimas. La calculadora permite probar cada una de estas opciones en segundos y ver cómo cambian el préstamo y el LTV.

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